Čo je kúpna zmluva?

Ak predávate/kupujete dom, byt, pozemok potre­bu­jete kúpnu zmluvu. To, čo predávate/kupujete sa v kúpnej zmluve zvykne ozna­čo­vať ako predmet kúpy, predmet prevodu alebo pre­vá­dzané nehnu­teľ­nosti. Podpis pre­dá­va­jú­ceho sa musí overiť – notárom/na matrike. Podpis kupu­jú­ceho ove­ro­vať netreba.

Kúpna zmluva na prevod nehnu­teľ­nosti musí byť písomná. Napísať si ju môžete sami alebo vám ju pri­praví advokát. Ceny sú rôzne, od pár eur až po tisícky. Zvyčajne 200 – 300 EUR. ADVOLINE odmena za kúpnu zmluvu je 90 EUR.

Kvalitná kúpna zmluva

Dobrá kúpna zmluva nemusí mať 10 strán. Práve naopak, veľmi žiadané sú zro­zu­mi­teľné kúpne zmluvy s presným a jed­no­du­chým textom. Také, z ktorých každý vie, čo má robiť a dokedy to má urobiť. Aj zmluva na 3 strany môže poskyt­núť viac ochrany a právnej istoty než zmluva na 6 strán.

Áno vieme, ako prvé sa do Google píše kúpna zmluva vzor. Neodsudzujeme, sami radi goog­lime. Len si dajte pozor. Minimálny základ je roz­umieť – pred­stavte si, či viete do koľkých dní musíte zapla­tiť kúpnu cenu, čo sa stane keď ju neza­pla­títe včas – zmluvná pokuta? Skončenie zmluvy? Kde budú peniaze dokým budete na liste vlast­níc­tva ako vlast­ník – na účte kupu­jú­ceho? Predávajúceho? V notár­skej úschove?

Nenechajte sa zlákať na dobré slovo. To čo chcete, nech je vždy v zmluve vyslo­vene napí­sané. Po podpise sa ťažko domô­žete zmeny.

Na čo nezabudnúť?

Čítať s poro­zu­me­ním sa oplatí. Pred pod­pi­som neza­bud­nite skon­tro­lo­vať:

• List vlast­níc­tva a ťarchy – napr. vecné bremeno doži­vot­ného bývania, hypo­téka, exe­kú­cia.
• Definíciu pred­metu kúpy a jeho prí­slu­šen­stva – ak je pozemok oplo­tený chceme kúpiť a mať v zmluve aj plot, to isté záh­radný altánok, ak bola dohoda, že byt sa predáva zaria­dený aj to chceme mať v zmluve uvedené – byt sa pre­vá­dza spolu so všetkým prí­slu­šen­stvom a vyba­ve­ním ako je kuchyn­ská linka, sedacia súprava, spr­chový kút a pod.
• Splatnosť kúpnej ceny – stíhate vybaviť hypo­téku?
• Uviedli ste aj rodné číslo a štátne občian­stvo, pri cudzin­covi číslo OP alebo pasu?
• Odovzdanie – od kedy bývate? Do kedy sa máte vysťa­ho­vať? Treba odhlá­siť trvalý pobyt? Je tam sídlo firmy?
• Lehoty.
  
  

Pozor na lehoty & termíny!

Z pohľadu pre­dá­va­jú­ceho chceme vedieť, kedy dosta­neme peniaze na účet. Bude to pred zane­se­ním zmlúv na kata­ster alebo až po? Budete musieť pod­pí­sať záložné zmluvy pre banku kupu­jú­ceho? Dostanete predtým aspoň nejakú časť kúpnej ceny priamo na účet?

Najideálnejšia situ­ácia pre pre­dá­va­jú­ceho je mať peniaze na účte a až potom zaniesť zmluvy na kata­ster. Rovnako zabez­pe­čiť, aby kupu­júci nebol šikov­nejší a rých­lejší a zmluvy na kata­ster neza­nie­sol sám ešte pred tým, než zaplatí cenu. Zjednodušene, ako­náhle zane­siete zmluvy na kata­ster do 30 dní je vlast­ní­kom kupu­júci. Ako pre­dá­va­jú­cemu sa vám teda môže stať, že už nebude ani vlast­ní­kom nehnu­teľ­nosti, ani nebu­dete mať peniaze na účte.

Z pohľadu kupu­jú­ceho chceme vedieť, do kedy musíme zapla­tiť cenu + kedy nám bude odo­vzdaný pozemok/dom/byt do uží­va­nia + či môžeme veriť pre­dá­va­jú­cemu, ak mu pošleme peniaze priamo na účet.

Ak je v zmluve lehota 15 dní od podpisu na zapla­te­nie ceny stíhate dovtedy vybaviť hypo­téku – pod­pí­sať záložné zmluvy aj čerpať úver z banky? 15 dní na behačky po bankách a kata­stroch je veľmi málo, ak chodíte do práce ešte menej. Zamýšľajte sa nad tým prak­ticky a vety v zmluve skúste pre­niesť do reality – koľko času potre­bu­jem na náv­števu banky, kedy má banka otvo­rené, môžem kvôli tomu odísť z práce, koľko bude banke trvať presun peňazí na účet pre­dá­va­jú­ceho?

Najideálnejšia situ­ácia pre kupu­jú­ceho je poslať peniaze na účet až po tom, čo bude kupu­júci na liste vlast­níc­tva zapí­saný ako vlast­ník – čo je cca 30 dní po tom, ako zane­siete zmluvy na kata­ster.